Rastreando Subastas #29: Las mejores subastas. Pros y contras
⚔️ Las batalla entre Judiciales VS Hacienda VS Seguridad Social ⚔️
Tras la batalla por la Tierra media, llega la batalla por la Mejor Subasta ⚔️
Más que por la mejor subasta, por el mejor tipo de subastas.
Esta semana desde el perfil de X de la gran web AlertaSubastas.com se lanzaba la pregunta de cuál era el tipo de subasta preferido de sus usuarios:
https://x.com/AlertaSubastas/status/1839306657081237721
Hemos escrito mucho sobre subastas Judiciales, de Hacienda y de Seguridad Social, y menos de otro tipo de subastas menores que podríamos resumir en:
Notariales: Francamente no me gustan nada, habitualmente hay pocas oportunidades ya que no deja de ser una especie de venta consensuada. Las notarías funcionan bastante bien pero también los procedimientos son más caros. En mi opinión son para coger con pinzas y examinar muy minuciosamente el acta de cada una de ellas
Administrativas: de Ayuntamientos, Diputaciones, etc: La mayoría se desarrollan de forma similar a las de AEAT, si bien hay que leer muy bien siempre las bases porque puede haber modificaciones. Puede haber muy buenas oportunidades pero hay que ir con ojo porque los ayuntamientos, diputaciones, etc… no son Hacienda, y funcionan mucho peor que la administración tributaria, por lo que siempre especial cuidado, pero como decimos, salen buenas oportunidades. Estas subastas las podemos equiparar a las de AEAT en cuanto a funcionamiento e interés.
Por lo tanto hoy nos vamos a centrar en los 3 grandes tipos de subastas:
Judiciales (de todas la variedades en general), Hacienda y Seguridad Social
Vamos a ver los pros y las contras de cada uno y quién se lleva el triunfo en esta batalla 🛡🗡
Subastas Judiciales
Son las más abundantes, siendo las ejecuciones hipotecarias las reinas por excelencia, como su nombre indica se desarrollan en juzgados y habitualmente se rigen por Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
Se desarrollan en el portal de subastas del BOE:
https://subastas.boe.es/reg/index.php
Desgraciadamente los juzgados en este país ya sabemos que suelen ser más lentos que el caballo del malo y menos fiables que un email con la herencia de un príncipe africano.
La contrapartida está en la cantidad de subastas que existe, y teniendo en cuenta esto siempre aparecen oportunidades.
Y lo más importante, con el final de cada procedimiento tendremos la opción de solicitar la posesión de la propiedad, es decir nos darán el derecho de acceder y disfrutar del inmueble mediante el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria.
Siempre conviene realizar una investigación completa, jamás fiarse al 100% de la información publicada en el portal de subastas y realizar un estudio exhaustivo de cada subasta. Casi nunca informan correctamente sobre las cargas previas, o directamente ni informan. Muy importante conocer bien al menos el 670 de la LEC con sus implicaciones.
La variedad es amplia, si bien lo más habitual son viviendas podemos encontrar inmuebles de todo tipo.
Podremos tener adjudicaciones a precios muy reducidos, ya que la ley (a pesar de lo que muchos creen) no especifica un mínimo de adjudicación, si bien es recomendable cubrir siempre (o casi) la deuda reclamada.
La puja será firme habitualmente al 70% del valor de subasta y sólo el acreedor puede ceder el remate
Tip extra: No pierdas nunca de vista la subastas voluntarias de división de cosa común
En este tipo de subastas voluntarias a veces puedes encontrar la joyita que estabas buscando 💎
Subastas de AEAT
Hacienda somos todos, y quien no lo sea tiene muchas papeletas de acabar por aquí.
Se rigen por el Reglamento General de Recaudación y también se desarrollan en el portal de subastas del BOE:
https://subastas.boe.es/reg/index.php
AEAT (para lo bueno y para lo malo) trabaja como un reloj suizo.
Como norma general la información que nos facilita suele ser bastante fiable y en caso de existir algún error en la información publicada suele ser posible solucionarlo incluso después de finalizada la subasta. Suelen identificar perfectamente las cargas previas y aportar saldo pendiente de las mismas en una fecha determinada.
Si bien el número de subastas publicadas es muy inferior a las judiciales, sigue habiendo una buena cantidad y variedad de tipología de inmuebles.
Suelen ser menos problemáticas con las anotaciones y los embargos y destacan sobre todo por la rapidez con la que trabajan.
Desde la última revisión, en inmuebles se puede conseguir la adjudicación desde un 10% del valor de subasta.
La adjudicación será firme a partir del 50% del valor de subasta
Nadie puede ceder el remate.
Y destacan sobre todo por la rapidez con la que trabajan, pudiendo la autoridad gestora resolver sobre la aprobación de puja en una semana y adjudicando en pocas semanas más.
La contrapartida negativa es que nunca nos entregarán la posesión del inmueble, esta facultad sólo está en atribuciones de un juzgado, por lo que la posesión tendrás que adquirirla mediante negociación o mediante otros métodos más “creativos”. De no ser así tendrás que iniciar un nuevo procedimiento judicial para solicitar la posesión
Tip extra: En muchas subastas de AEAT los valores de subasta y tasación pueden ser relativamente reducidos en relación al valor de mercado
Presta atención a los valores de subasta para encontrar las subastas más rentables 💲
Subastas de Seguridad Social
La seguridad social no perdona un céntimo, y en las subastas no va a ser menos.
La principal particularidad de este tipo de subastas es que se realizan de forma presencial en las unidades territoriales pero admiten participación mediante pujas en sobre.
Es decir, puedes pujar a distancia mediante sobre o a viva voz en la subasta in situ. Especial atención porque las condiciones cambian de una forma u otra.
Las subastas se anuncian mediante su propia web o mediante el tablón de anuncios de ls SS
https://w6.seg-social.es/subastas/SubaSeControladorInter
Es muy característico que se cancelen subastas debido a que la deuda reclamada es muy reducida y el deudor acaba pagando en el último momento.
Además para más inri, la SS no informa nunca de la deuda que se reclama por lo que la única forma que tendrás de averiguarla es pidiendo una nota simple por cada subasta que te interese, y sí ya habrás adivinado que tampoco aportan nota simple. Suelen informar de las cargas previas si bien la fiabilidad es menor y hay mucha variedad de funcionamiento de unas unidades territoriales a otras.
Hace poco ha habido una serie de cambios en las reglas de las subastas de la SS, ahora es posible adjudicarse subastas desde el 25% en primera subasta y sin mínimo en segunda subasta
Las pujas serán firmes al 60% del tipo de enajenación (equivalente al valor de subasta)
Algo que poca gente sabe es que en las subastas de la Seguridad Social el máximo postor tiene un pequeño plazo para ceder el remate a un tercero, piensa en las posibilidades de esta operativa…
El principal hándicap de este tipo de subasta es la tediosa gestión de andar enviando cheques por correo además de las múltiples cancelaciones de última hora, aunque en ocasiones lo que puede ser un hándicap se convierte en ventaja eliminado competencia.
Para colmo la SS tiene derecho de adquisición preferente sobre las adjudicaciones, raramente lo utilizará pero tendría la potestad de igualar tu puja y quedárselo dentro del patrimonio de la administración (terrible)
Tip extra: En las subastas de la Seguridad Social con cargas previas apenas encontrarás competencia y la administración es casi imposible que ejerza el derecho de retracto.
La estrategia de tercer poseedor, de la cual ya hemos hablando en un post, puede ser tu mejor aliada en las subasta de la SS 🔎 (y en las de AEAT también), ya que se pueden conseguir adjudicaciones pagando deudas muy bajas (si no se cancela la subasta)
Por otro lado, la SS tampoco te entregará la posesión del inmueble, nunca.
Y dicho esto:
¿Quién se alza victorioso en la batalla por la Mejor Subasta?
Pues realmente la respuesta dependerá del perfil del subastero 🕵🏻♂️
Hay quien prefiere las de Hacienda por su rapidez y fiabilidad, otros las judiciales por la posibilidad de acceder a la posesión (a pesar de las dificultades actuales). Otros la Seguridad Social por la menor competencia…
Por lo tanto no se puede elegir un ganador de la Batalla de las Subastas, sino que dependerá de los perfiles y preferencias de cada inversor.
No obstante para mayor claridad te dejamos este cuadro resumen de la batalla a modo de termómetro y que cada uno se ubique donde se encuentre más cómodo:
Pero si realmente no quieres pasar por el trabajo de tener que seleccionar y filtrar tú mismo la subastas, y eres un inversor en busca de operaciones rentables:
Tienes la oportunidad de unirte a nuestra comunidad en Subastracker, ya que hemos abierto de nuevo las puertas el pasado 23/09
Y en esta semana escasa ya hemos publicado 20 informes de subastas seleccionadas.
Además de hacer seguimiento a otras 20 subastas de SAREB
Semana tras semana seguimos publicando, y seguimos ganando subastas y cerrando cesiones de remate en condiciones en muchas ocasiones, excepcionales.
Si quieres, te puedes unir a nosotros y pasar de ser un observador a ser un Rastreador 🕵🏻♂️
Si ya eres fiel lector de esta newsletter ya sabrás que la comunidad abre y cierra las puertas de forma recurrente, todavía no sé cuándo cerraremos en esta ocasión, pero seguramente tardaremos en volver a abrir y seguramente el precio ya no vuelva ser este, sino que se incrementará.
Te esperamos en el Club de los Rastreadores de Subastas:
https://www.subastracker.com/membresia
Hasta pronto y nos vemos dentro !!!