Rastreando Subastas #9: La posesión de la vivienda
Ya tenemos la titularidad, hora de entrar a nuestra nueva propiedad... o no....
Hemos ganado la subasta, hemos pasado todos los trámites del juzgado y por fin tenemos el testimonio del decreto de adjudicación.
La propiedad es nuestra.
Turno de pagar impuestos, ir al registro, etc… y sobre todo prepararnos para la toma de posesión, casi nada…. qué ganas de entrar eh? Pues cuidado.
Vamos a ver todas las posibles situaciones y cómo enfrentar cada una de ellas.
Antes de nada hay que decir una cosa bien clara:
La posesión de la propiedad sólo la puede entregar un juez
Ni la Seguridad Social ni AEAT entregan nunca una posesión, tocará solicitarla en el juzgado
Ya sé que cuando el piso está vació la tentación es dar una patada en la puerta y para dentro, lo sé. Pero la realidad es que dicha posesión ha de ser entregada por el juez y por nadie más, así que nuestra obligación es solicitar la misma.
Situaciones que nos podemos encontrar:
Piso Vacío
Ocupado por antiguos propietarios
Alquilado
Okupado
Extra tip: tomamos posesión y nos lo okupan posteriormente
Vamos a desgranar todos los casos:
1.- Piso vacío
La tentación vive arriba, decía el título de una famosa película de Marylin.
Cada uno es responsable de sus actos, pero si vas a hacer lo que estás pensando, al menos asegúrate bien con los vecinos de que el piso está vacío, que no hay muebles o enseres ni otros efectos personales… ten cuidado con esto porque los problemas pueden aparecer cuando menos te lo esperas, y una demanda por allanamiento o robo de enseres no es nada despreciable.
Ante la duda, juzgado, y si consta como vacío, el procedimiento debería de ir “rápido” ya sabes. Y para otras soluciones, pues mucha prudencia.
De hecho la posesión debería de solicitarse siempre, y si la consigues “por tus medios” antes de la actuación del juzgado, les comunicas que ya no es necesario.
Ten presente que hay un plazo máximo para solicitar dicha posesión tras recibir el testimonio del decreto de adjudicación, 1 año. Tiempo suficiente, pero es el máximo.
2.- Ocupado por anteriores propietarios
Lo primero, intenta negociar con ellos y llegar a un acuerdo para que te entreguen las llaves. La mayoría son conscientes de que de una forma u otra se van a tener que ir.
Si eres empático y cordial quizás tengas buenos resultados, inténtalo siempre sin que te vean como el enemigo, si no tendrás problemas.
Ante la imposibilidad de conseguir acuerdo, solicitud de posesión y lanzamiento en el juzgado.
El único problema que puedes tener es que se declaren vulnerables según ley 1/2013, pero eso también forma parte de nuestro trabajo el investigarlo, etc.
De no ser así el juzgado instará a lanzamiento y tarde o temprano tendremos la posesión
3.- El inmueble está alquilado
Uno de los supuestos más problemáticos.
Lo primero intentar averiguar si el contrato no es fraudulento, a veces se ven auténticas chapuzas, contrato de padre a hija, a empleado, no constan pagos, etc… todo eso se puede desmontar fácil.
Intenta negociar una salida, si no lo consigues toca juzgado, que resolverá en una vista si el contrato es válido o no, hemos de llevar todas las pruebas posibles (con abogado lógicamente)
Si el contrato es válido, posterior a 2019 y es de vivienda habitual, rige por la LAU
Y mucho ojo, porque la subasta NO anula el contrato de alquiler.
Hemos de respetarlo:
5 años desde la firma si el arrendador es persona física
7 años si es persona jurídica.
Extrema precaución con este tema, ya que podemos adjudicarnos la vivienda y tener que respetar dichos contratos.
Y no acaba aquí la cosa. El inquilino goza de derecho de retracto, es decir, que puede igualar el precio que tú has pagado con tu puja y volarte la adjudicación, tiene preferencia por la existencia de dicho derecho.
Esta es una de las artimañas más habituales entre los profesionales del pufo, a veces probablemente diseñadas de antemano y tan bien elaboradas que casi son inatacables. Por suerte estos casos son minoría, lo normal son las chapuzas.
Y una cosa más que parece obvia pero no está de más comentarla, si el contrato de alquiler está inscrito en el registro de la propiedad y es anterior al título que se ejecuta, sal corriendo, no hay más misterio. Esa posesión es inaccesible.
4.- Okupas
La situación que a priori nos da más miedo, en ocasiones es la más sencilla de resolver, casos posibles:
4.1 se van a cambio de dinero (cash for keys). No te fíes, esa gente son delincuentes en la mayoría de los casos, si pactas dinero por las llaves les pagas cuando han vaciado el piso y les pagas cuando estén fuera del mismo, mientras tu cerrajero está cambiando la llave, o incluso está esperando el de la alarma (o puerta anti okupa si es necesario)
4.2 empresa de desokupación, ya sabrás cómo trabajan. Control de acceso y suelen resolver, no son baratas pero suelen ser rápidas
4.3 no se van por dinero ni has conseguido desokupar, toca solicitar lanzamiento en el juzgado. Los acabarán echando cuando se agoten todos sus argumentos y excusas.
5.- Extra tip: tomamos posesión y nos lo okupan posteriormente
Bien, tenemos nuestro inmueble y tenemos la posesión
Ganas de vender o alquilar, ya ha pasado el peligro.
No.
Cuidado, porque el peligro sigue, dependiendo de la zona puede existir riesgo de okupación.
Y aunque no sea así no está de más exponer lo que debes de saber y cómo actuar.
Antes de nada, e insisto que dependiendo de la zona:
La alarma es casi obligatoria
La puerta anti okupa dependerá del riesgo de okupación, pero nunca está de más.
Ponte cómodo y concéntrate porque lo que viene ahora es algo denso y te va a sorprender en algunos caso, pero lo explicaremos sencillo y abreviado.
Fundamental: diferenciar lo que es morada y lo que no es morada
La morada es donde se reside de forma habitual, es “tu casa”
Puedes tener varias moradas, no sólo tu vivienda habitual, pero ha de tener signos de uso recurrente, habitual y frecuente.
Esto es muy importante porque si hablamos de morada, hablamos de allanamiento
Y esto es un delito penal severo, además sería un delito flagrante (evidente) y que detectas en un espacio de tiempo muy corto.
Ejemplo: sales a cenar y entra un okupa en tu casa, llamas a la policía y lo echan a palos y se va detenido. Que no te cuenten cuentos, sería un allanamiento en toda regla y se soluciona con detención. Tanto de tu vivienda habitual, como tu casa en la sierra, o tu casa en la playa, si es morada y es flagrante es delito penal severo.
Si no es morada: ejemplo piso vacío o piso para alquilar pero sin inquilinos, en este momento, ya no hablamos de allanamiento sino de usurpación, y aquí la cosa de complica
si la okupación es flagrante y con violencia o intimidación la policía debe de actuar y se van detenidos.
si no es flagrante, es decir, si tardas en “avisar” a la policía y no ha habido violencia o intimidación….. es cuando viene el follón…. la policía llamará y si no les abren entrarán… ahora viene lo INCREÍBLE, la policía ha de determinar si esa vivienda está constituyendo morada de los okupas…. si no queda probada la morada los echarán y devolverán la posesión al titular…. pero la realidad es que lo habitual es que la policía no determine si es morada o no, o dicho de otra forma, le pasan la pelota al juez y mientras prima el derecho de inviolabilidad del domicilio de los okupas… como lo lees. Es decir, que se quedan en tu vivienda hasta nueva orden. Y a ti te toca ir a poner denuncia al juzgado.
Esto que parece una tomadura de pelo es habitual hoy en día, y hay auténticas mafias de la okupación haciendo negocios con estos temas.
Lo que debería de solucionarse con una actuación policial severa, en este país es un esperpento.
En el resto de Europa se está legislando cada vez más duramente en contra de esta lacra, veremos cómo evoluciona España.
Consejo: te diría que evites la Ley Rumana, es decir, resolverlo a palos por tu cuenta. Ya sé que no faltan ganas, pero ya es el colmo que los okupas te denuncien a ti por allanamiento y te vayas detenido por intentar recuperar tu casa. Esto ocurre, mucho cuidado.
Ley 1/2013
La ley 1/2013 fue concebida inicialmente para evitar desahucios por parte de los bancos hace ya casi 10 años, en esa época había una presión social terrible por casos que eran absolutamente anecdóticos. Y la okupación simbólica.
En 2020 con la excusa de la pandemia se extendió esa ley “de los bancos” a todos los propietarios, ocasionando el caos que tenemos hoy en día y que presumiblemente empeorará con las nuevas medidas de la LAU.
Pero eso lo que hay, contra eso luchamos.
Gobiernos que en vez de solucionar problemas menores, causan dramas mayores.
Seguiremos esquivando trabas.
En la mayor parte de las operaciones los profesionales adquirimos activos que están fuera del mercado (o destrozados) y los devolvemos al tráfico normal de vivienda, pero en según qué sectores esa actividad es malvada. Pues nada, un saludo y seguimos, ya nos dedicamos nosotros a aumentar la oferta de vivienda disponible, que los gobiernos sigan a sus cosas.
Como extra te adjunto una imagen donde resume las situaciones en las cuales se puede solicitar vulnerabilidad, provocando que se paralicen los lanzamientos. En principio esta ley se está renovando constantemente y no hay un espacio temporal definido para saber cuándo terminarán estas medias, así que extrememos precauciones.
Y no está de más en todas nuestras comunicaciones al juzgado ir recordando que los ocupantes u okupantes no tienen derecho a la ley 1/2013, si es el caso.
Aquí va, como verás no es “complicado” acogerse a esa ley pero el interesado ha de tramitarlo, no basta con manifestarlo.
Esto es todo por el momento, en las siguientes ediciones de la newsletter te voy a revelar algo que tengo muchas ganas de exponer, la estrategia para participar en determinadas subastas sin dinero.
Cuando lleguemos a los 1000 seguidores en X la publicamos.
Mientras seguimos rastreando 🕵🏻
P.D: Ya que has llegado hasta aquí te diré un secreto y serás el primero en saberlo:
Subastracker.com abrirá las puertas en Enero, después de las fiestas de Reyes. ya te contaré más detalles.
Nos vemos pronto